Corona – Rechte der Mieter und Vermieter

08.04.2020

Der Bundestag hat zur Abmilderung der Folgen der aktuellen Corona-Krise das Gesetz zum Schutze der Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien verabschiedet. Das Gesetz gilt für alle Wohn- und Gewerbemietverträge und kommt ebenfalls bei Pachtverträgen zur Anwendung. Das Gesetz ist zum 01.04.2020 in Kraft getreten. 

  1. Was wird zum Schutz von Mietern und Pächtern geregelt?

Mietern und Pächtern kann für den Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt werden.

Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen, lediglich das Kündigungsrecht wird eingeschränkt. Werden Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 01. April bis 30. Juni 2020 nicht bis spätestens 30. Juni 2022 beglichen, kann dem Mieter oder Pächter wieder gekündigt werden. 

  1. Was muss ein Mieter tun, um diesen Schutz zu erlangen?

Der Mieter sollte seinem Vermieter unverzüglich mitteilen, dass er infolge der COVID-19 Pandemie die Miete nicht bezahlen kann. 

Im Streitfall muss der Mieter gegenüber dem Vermieter beweisen, dass er die Miete aufgrund der Auswirkungen der COVID-19 Pandemie nicht bezahlen kann. Hierfür genügt die Glaubhaftmachung. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter Dokumente oder der eidesstaatlichen Versicherung bedienen. Der Nachweis durch Dokumente kann z.B. durch den Nachweis der Antragstellung bzw. die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigung des Arbeitgebers oder sonstige Nachweise über den Verdienstausfall geführt werden. 

  1. Ist ein Mieter damit generell in der Corona-Krise vor Kündigungen geschützt?

Nein! Die Regelung umfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Unberührt bleiben die sonstigen Kündigungsgründe laut Gesetz oder dem jeweiligen Mietvertrag. So kann der Vermieter z.B. nach wie vor ordentlich wegen Eigenbedarf kündigen. Auch die fristlose Kündigung ist nach wie vor möglich, soweit der Zahlungsverzug in einem Zeitraum vor dem 01. April 2020 entstanden ist oder die Nichtleistung der Miete nicht auf den Auswirkungen der Corona-Krise beruhen. Lässt das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses auch ohne Gründe zu, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB).

4.Muss der Mieter Verzugszinsen bezahlen, wenn die Mietzahlungen im Zeitraum 01. April bis 30. Juni 2020 nicht bezahlt werden?

Da die Miete dem Mieter nicht gestundet wird, die Zahlungspflicht unverändert fortbesteht, tritt bei Nichtzahlung Verzug ein. Der Vermieter kann dann, bis der Betrag beglichen ist, hierfür Verzugszinsen verlangen. 

  1. Was ist mit der Betriebskostenvorauszahlung?

Die Regelung zum Kündigungsausschluss für den Zeitraum vom 01. April bis 30.06.2020 umfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten.

  1. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, der durch die Nichtzahlung der Miete seiner Darlehensverpflichtung nicht mehr nachkommen kann? 

Die fristlose Kündigung bleibt ausgeschlossen. Insofern ist jedoch zu beachten, dass für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15.März 2020 geschlossen wurden, die Regelung greift, dass Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung-, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 01. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, gestundet sind. Diese Regelung gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig sind. 

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung


Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. in der Stroth