Die Nachlassimmobilie in der Teilungsversteigerung, Risiken?

16.07.2025

Beerben mehrere Personen den Erblasser, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Beendigung einer solchen Erbengemeinschaft ist dabei oftmals schwierig, insbesondere, wenn der Erblasser Immobilienbesitz hinterlassen hat und keine Regelung getroffen wurde, wie dieser auseinandergesetzt werden soll.

Um einen unliebsamen Miterben geschmeidig zu machen, wird dann häufig die Teilungsversteigerung angedroht. Doch Vorsicht, die Einleitung der Teilungsversteigerung birgt auch Risiken in sich, insbesondere, wenn im Grundbuch noch Grundstücksbelastungen eingetragen sind.

Derartige Belastungen sind vom Ersteher zu übernehmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Grundschuld noch oder nur noch teilweise valutiert. Sind im Grundbuch noch sehr hohe Belastungen eingetragen, kann dies sogar dazu führen, dass kein Bietinteressent gefunden wird, denn das geringste Gebot besteht aus zwei Teilen: Den nach § 52 Zwangsversteigerungsgesetz bestehenbleibenden Rechten und dem bar zu zahlenden Teil. Dies bedeutet dann für den Miterben, welcher das Teilungsversteigerungsverfahren eingeleitet hat, dass er auf den von ihm vorzustreckenden Kosten für das Versteigerungsverfahren sitzen bleibt; er letztendlich nichts gewonnen hat. Von daher ist es empfehlenswert, frühzeitig mit dem noch im Grundbuch eingetragenen Gläubiger in Kontakt zu treten, damit dieser zumindest auf die Verzinsung verzichtet, soweit nur noch ein Teil der Forderung zur Zahlung offensteht und er diese zur Sicherung der gesicherten Forderung nicht mehr benötigt.

Soweit die Forderung bereits vollständig getilgt wurde, kann das Erlöschen der bestehenbleibenden aber nicht mehr valutierenden Grundschuld nach den zwangsvollstreckungsrechtlichen Vorschriften beantragt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass alle Beteiligten mitwirken. Auch bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft mag dies zwar nicht unmöglich sein, aber das Risiko der Verweigerung ist groß. Deswegen: Lieber vor Einleitung der Teilungsversteigerung dafür Sorge tragen, dass die nicht mehr bestehenden Verbindlichkeiten im Grundbuch gelöscht werden.

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Ansprechpartner: Rechtsanwältin Dr. Petra Dietenmaier