Maklerkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie angefallen sind, können bei pflichtwidrigem Verhalten des ehemaligen Vermieters nicht als Schadenersatz geltend gemacht werden

05.03.2021

Laut Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.12.2020 (VIII ZR 238/18) kann ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und statt der Anmietung einer neuen Wohnung Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb angefallenen Maklerkosten nicht als Schadenersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.

Im Verfahren VIII ZR 238/18 wurde dem Mieter mit der Begründung, das Eigenbedarf besteht, zum 31.08.2012 gekündigt. Durch das Amtsgericht wurde der Räumungsklage stattgegeben. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der ehemalige Mieter unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung. Die an den Makler zu entrichtende Provision belief sich auf insgesamt 29.543,42 €. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, mit dem Inhalt, dass sich der Kläger (Mieter) verpflichtet, die Wohnung bis Ende Februar 2016 zu räumen. Nachdem der Kläger ausgezogen war, realisierte der Beklagte (Vermieter) den Eigenbedarf nicht. Der Kläger erhob daraufhin Klage mit der Behauptung, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht worden sei und verlangte Schadenersatz in Höhe der ihm entstandenen Maklerkosten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht gab der Klage statt, mit der Begründung, dass aufgrund der nachvertraglichen Treuepflicht der Beklagte zur Zahlung verpflichtet sei. So wäre der Beklagte bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist verpflichtet gewesen, den Kläger darüber aufzuklären, dass der Eigenbedarf weggefallen sei. Dabei sei unerheblich, ob die Maklerkosten aufgrund Eigentumserwerb oder im Zusammenhang mit der Anmietung einer Wohnung angefallen sind.

Das Urteil des Landgerichts wurde durch den BGH aufgehoben und die Entscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt. Erstens bestehe eine Hinweispflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist. Von daher sei bereits fraglich, ob von einer Pflichtverletzung ausgegangen werden kann. Dies könne jedoch vorliegend dahingestellt bleiben, denn zweitens seien die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, nicht vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht umfasst. So hätten die Mieter mit Hilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Rechtsstellung eine hiervon unterschiedliche Rechtsstellung eingenommen. Als Eigentümer unterliege der ehemalige Mieter keiner vertraglichen Bindung mehr. Es handele sich nicht mehr um ein abgeleitetes Besitzrecht, sondern um ein ihm originär zustehendes Recht, wodurch er grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis, die zudem nicht zeitlich befristet ist, erhält. Demgegenüber gehöre es zum Wesen des Mietvertrages, dass ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung nur auf Zeit besteht. Diese zeitliche Begrenzung sei auch im Rahmen der Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters zu beachten. Durch den Abschluss des Mietvertrages habe der Mieter gezeigt, dass sein Interesse auf ein zeitlich begrenztes Gebrauchsrecht gerichtet ist. Mit dem Erwerb von Eigentum verfolge er von daher bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs ein anderes Interesse als bisher.

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