Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen

02.12.2020

Im Jahr 2015 wurde durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält.

Seither war unklar, ob Mieter unrenoviert übernommener Wohnungen vom Vermieter verlangen können, Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese Frage wurde nunmehr vom BGH anhand zweier Fälle aus Berlin geklärt (BGH, Urteile vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Im ersten Fall wurde die Wohnung 2002 unrenoviert dem Mieter übergeben. Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel war unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Da der Vermieter vergeblich zur Durchführung von Malerarbeiten aufgefordert wurde, verlangte der Mieter nunmehr einen Vorschuss von 7.300,00 € um die Arbeiten selbst ausführen zu können.

Im zweiten Fall ging es darum, dass der Mieter seine Wohnung im Jahr 1992 unrenoviert übernommen hat. Im Dezember 2015 verlangte er nunmehr von der Vermieterin Malerarbeiten auszuführen. Die Vermieterin lehnte dies jedoch ab.

Salomonische Entscheidung des BGH: Vermieter muss streichen, an den Kosten haben sich jedoch Mieter und Vermieter je zur Hälfte zu beteiligen.

Zur Begründung führt der BGH wie folgt aus: Den Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht. Ausgangspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter. Auch die Übergabe einer unrenoviert übergebenen Wohnung schließt den Instandhaltungsanspruch des Mieters nicht aus. Vielmehr trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der Dekorationszustand deutlich verschlechtert hat. Da aber eine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Anfangszustands der Wohnung nicht sinnvoll erscheint, es vielmehr sachgerecht ist, die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen, erhält der Mieter eine Wohnung, die in einem besseren Zustand ist als bei der Übergabe. Von daher ist es nach Treu und Glauben geboten, dass sich der Mieter an den Renovierungskosten beteiligt.

Des Weiteren gilt: Soweit der Mieter vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen fordert, kann der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters als Zurückbehaltungsrecht einwenden. Fordert der Mieter einen Kostenvorschuss ein, ist der Kostenbeitrag des Mieters hiervon in Abzug zu bringen.

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. Ronald in der Stroth