Wann droht die fristlose Kündigung?
23.04.2020
- Hauptfall – Zahlungsverzug
Grundsätzlich gilt: Wenn die Miete nicht gezahlt wird, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Allerdings erst, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstand vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlt. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate die Miete nur teilweise bezahlt und dem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet.
Dabei kann ein solcher Zahlungsverzug auch dadurch entstehen, wenn eine ungerechtfertigte Mietminderung vorliegt. So hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.04.2019 (Az. VIII ZR 12/18) entschieden, dass wenn sich ein Mieter weigert, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter , dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragter Handwerker zu dulden, er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung der Miete nicht mehr berechtigt ist und auch ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt. Bei anstehenden Mietminderungen bzw. erfolgten Mietminderungen sollte daher stets ein Rechtsanwalt zur Überprüfung hinzugezogen werden, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
- Fristlose Kündigung wegen Fehlverhalten des Mieters
Wird der Mieter gegenüber dem Vermieter oder ihm nahestehenden Personen beleidigend oder liegt eine Bedrohung vor, kann dies im Einzelfall zur fristlosen Kündigung führen. Allerdings wird sich in diesem Fall stets die Frage stellen, ob es zunächst einer Abmahnung bedarf. In diesem Fall empfiehlt es sich immer die Frage der Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
- Anmietung von Flüchtlingsunterbringung
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um ihr zugewiesene Flüchtlinge in dem Mietobjekt unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag im Sinne von § 549 Abs. I BGB. So erneut ausdrücklich der BGH mit Urteil vom 23.10.2019 (Az. XII ZR 125/18). Es handelt sich vielmehr um ein allgemeines Mietverhältnis gemäß § 535 BGB. Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung richtet sich somit ausschließlich nach § 543 BGB.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne Zur Verfügung.
Ansprechpartner: Dr. Ronald in der Stroth