Welche Voraussetzungen sind bei einer Mieterhöhung zu beachten?

23.04.2020

Mieterhöhungen im Mietverhältnis sind oftmals ein heikles Thema. So bedeutet die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Mehrbelastung sodass dies oftmals Streit um die Wirksamkeit der Mieterhöhung entfacht.

Bei Mieterhöhungen ist zunächst die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 % zu beachten, wobei in manchen Städten und Gemeinden, wie z.B. in Reutlingen, die Kappungsgrenze sogar auf 15 % festgesetzt wurde.

Des Weiteren muss das Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dies kann in dreierlei Richtung erfolgen:

  • Mit dem Mietspiegel,
  • mit einem Sachverständigengutachten,
  • mit drei Vergleichswohnungen.

Dabei spielt die dritte Alternative eine untergeordnete Rolle, denn häufig werden dem Vermieter drei Vergleichswohnungen eher nicht bekannt sein.

Was den Mietspiegel anbelangt, wurde in der Zwischenzeit sowohl durch das Landgericht Tübingen als auch durch das Landgericht Stuttgart für ihren Landgerichtsbezirk entschieden, dass die frühere Handhabung einen Mietspiegel z.B. für Reutlingen auch auf benachbarte Gemeinden wie z.B. Eningen und Pfullingen, gegebenenfalls mit Abschlägen anzuwenden, unzulässig sei. Dies bedeutet ein echtes Dilemma für Vermieter. Soweit der BGH mit Urteil vom 21.08.2019, Az. VIII ZR 255/18 geurteilt hat, dass der Mietspiegel einer anderen Gemeinde gemäß § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB dann ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sein kann, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt, hilft dies ebenfalls nur in sehr eingeschränktem Umfang. Denn ob von einer vergleichbaren Gemeinde ausgegangen werden kann, ist stark einzelfallabhängig. Die Beurteilung ist aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließenden Gewichtung und Abwägung zu treffen, wie z.B. Größe der Gemeinden, Mietzinsentwicklung usw.

Was die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten anbelangt, so heißt es in § 558 a Abs. 2 Ziff. 3 BGB, dass insbesondere Bezug genommen werden könne auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Hier stellt sich die aktuelle Frage, ob das Gutachten eines ISO-zertifizierten Sachverständigen als gleichwertig anzusehen ist. Auch wenn dies durch eine Mehrzahl der Gerichte im Rahmen einer europarechtskonformen Auslegung des § 558 a BGB bejaht wird, und sich auch der Bundesverband für Sachverständige und Gutachter in seiner Stellungnahme hierfür ausspricht, ändert dies doch nichts an der Tatsache, dass eine höchstrichterliche Entscheidung noch aussteht. Der Vermieter kann sich somit keineswegs sicher sein, dass sein Mieterhöhungsverlangen unter Heranziehung eines ISO-zertifizierten Sachverständigen als ausreichend angesehen wird.

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ansprechpartner: Dr. Ronald in der Stroth