Neues Wohnungseigentumsgesetz 2020 – die wichtigsten Änderungen im Überblick

01.03.2021

Am 01. Dezember 2020 trat das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEG) in Kraft. Diese neuen Regeln haben weitreichende Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Mieter.

Rechtsfähigkeit der WEG

Die WEG ist nunmehr, wie eine sonstige juristische Person, voll rechtsfähig. Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft entsteht qua Gesetz bereits durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher.

Stellung des Hausverwalters

Der bisher existierende Aufgabenkatalog wurde abgeschafft und durch eine Generalsklausel ersetzt. Der Verwalter ist nunmehr verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, § 27 WEG.

Der Verwalter kann die Gemeinschaft nunmehr im Außenverhältnis vertreten und kann Geschäfte für sie tätigen. Hiervon ausgenommen sind jedoch Kredit- und Grundstücksgeschäfte. Nur im Innenverhältnis darf die Gemeinschaft die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken, § 9 b WEG. Potentielle Vertragspartner des Verwalters können sich also auf dessen Vertretungsmacht verlassen.

Für die Entscheidung, ob und wie ein Prozess geführt wird, ist regelmäßig ein Eigentümerbeschluss vonnöten. Anders als bisher ist der Verwalter nicht mehr Prozessbevollmächtigter mit der umfassenden Befugnis zur Vornahme von Prozesshandlungen und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts.

Neu ist die Pflicht des Verwalters zur Erstattung eines jährlichen Vermögensberichts gemäß § 28 Abs. 3 WEG.

Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Der Verwalter kann nunmehr jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen werden, § 26 Abs. 3 WEG. Der Verwaltervertrag endet bei Abberufung spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Welche Auswirkungen hat das neue WEG auf Eigentümer und Mieter?

Das jederzeitige Recht eines Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen als Individualanspruch ist jetzt in § 18 Abs. 4 WEG geregelt. Von der Einsicht umfasst sind alle papierenen und digitalen Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind.

Neu ist, dass ein Eigentümer von der Gemeinschaft aus seiner eigenen Wohnung geworfen werden kann, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Auch wenn er trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft verstößt, kann ihm sein Eigentum entzogen werden, § 17 Abs. 2 WEG.

Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme Modernisierungen verhindern. Dies ist künftig nicht mehr möglich, für bauliche Veränderungen reicht nunmehr ein Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen. Allerdings brauchen sich Miteigentümer, die gegen eine Maßnahme gestimmt haben, in der Regel auch nicht an den Kosten zu beteiligen, soweit nicht die Voraussetzungen gemäß § 21 Abs. 2 WEG vorliegen. Das heißt: Alle Eigentümer müssen zahlen, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als 2/3 der abgebebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums – in der Regel binnen zehn Jahren – amortisiert, § 21 Abs. 2 WEG.

Konnte man bisher Beschlüsse verhindern, indem man die Versammlung verlassen oder gar nicht daran teilgenommen hat, gibt es diese Möglichkeit nicht mehr. Eigentümerversammlungen sind künftig immer beschlussfähig. Wer also künftig etwas ändern will, muss an der Versammlung und den Beschlüssen teilnehmen.

Darüber hinaus können außerordentliche Eigentümerversammlungen nun in Textform statt in Schriftform verlangt werden, § 24 Abs. 2 WEG. Der entscheidende Unterschied zwischen Schriftform und Textform liegt darin, dass bei der Schriftform eine Unterschrift erforderlich ist, bei der Textform nicht.

Zudem können Wohnungseigentümerversammlungen nun auch digital abgehalten werden, solange diese auch „vor Ort“ angeboten werden, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Für die Nebenkostenabrechnung für Mieter gilt – statt der Wohnfläche – künftig der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass im Mietvertrag nichts anderes geregelt wurde, § 556 a Abs. 3 BGB.

Ebenso müssen Mieter die mit dem neuen Gesetz erleichtert stattfindenden Modernisierungen dulden, § 15 WEG.

Haben Sie noch Fragen? Wir beraten Sie gerne.

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. Ronald in der Stroth