Anforderungen an die vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters hinsichtlich der Höhe der Vormiete bei geplanter Vereinbarung eines höheren Mietzinses in einem neuen Mietvertrag als nach dem Gesetz vorgesehen

20.03.2024

Vermieter dürfen bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (diese werden durch Rechtsverordnungen zu solchen bestimmt) grundsätzlich nur zu einem Mietzins, welcher 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (diese bestimmt sich insbesondere anhand von qualifizierten Mietspiegeln der Gemeinden), vermieten (sogenannte Mietpreisbremse).

Eine Ausnahme sieht das Gesetz dann vor, wenn die Vormiete höher war als dieser Betrag, dann kann die Vormiete bei der Neuvermietung angesetzt werden (§ 556e BGB). Zu beachten ist hierbei, dass bei der Bestimmung der Vormiete Mieterhöhungen, die im Zeitraum des letzten Jahres des Mietverhältnisses erfolgten, nicht berücksichtigt werden (§ 556 Abs. 1 S.2 BGB). Eine Mieterhöhung kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Ziel, bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erlangen zu können, scheidet demnach aus. Der Vermieter ist in den Fällen, in denen sich die Zulässigkeit der Miethöhe bei Neuvermietung aus einer (hohen) Vormiete ergibt, verpflichtet, diese Miethöhe dem neuen Mieter unaufgefordert mitzuteilen (§ 556g Ia Nr. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Vermieter auch verpflichtet ist, die Vereinbarkeit der Vormiete mit den Regelungen über die Miethöhe im BGB zu überprüfen und bei einer unzulässig hohen Vormiete die nach dem Gesetz maximal mögliche Vormiete dem neuen Mieter mitzuteilen (BGH, Urt. Vom 29.11.2023 – VIII ZR 211/22). Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Blick auf die Gesetzesbegründung und die vom Gesetzgeber verfolgte Zielrichtung der Regelung (Unterrichtung des Mieters ob eine Ausnahme von den Regelungen der Mietpreisbremse vorliegt) verneint.

Dem Vermieter kann auf Verlangen des Mieters die Pflicht zukommen, über die Daten des Vormieters Auskunft zu erteilen, damit der Mieter die Angaben zur Vormiete überprüfen kann (§ 556g III BGB).

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