Aufrechnung mit verjährten Schadenersatzforderungen wegen Beschädigung der Mietsache gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

12.07.2024

Ist das Wohnungsmietverhältnis beendet und die Rückgabe der Wohnung erfolgt, steht nicht selten noch die Frage im Raum, inwieweit der Vermieter berechtigt ist, das Kautionsguthaben mit evtl. Schadenersatzansprüchen seinerseits zu verrechnen.

Mit einem solchen Fall hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 10.07.2024 (VIII ZR 184/23) auseinandergesetzt.

Sachverhalt: Von der Mieterin wurde nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung am 08.11.2019 die von ihr geleistete Barkaution von rund 780,00 € vom Vermieter zurückgefordert. Mit Schreiben vom 20.05.2020 rechnete der Vermieter über die Kaution ab und erklärte zugleich die Aufrechnung mit – streitigen- Schadenersatzansprüchen, die höher sind als das Kautionsguthaben. Die Mieterin erhob daraufhin Klage. Sowohl in erster als auch in zweiter Instanz bekam die Mieterin Recht. So vertrat sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht den Standpunkt, dass die vom Vermieter erklärte Aufrechnung daran scheitere, dass zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung ein evtl. Schadenersatzanspruch verjährt gewesen sei. Die Ausnahmeregelung gemäß § 215 Alt. 1 BGB greife vorliegend nicht, da eine Aufrechnungslage in unverjährter Zeit mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht vorgelegen habe. Die Barkaution sei eine Geldforderung und der Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache sei auf Naturalrestitution gerichtet. Die Gleichartigkeit sei erst dann zu bejahen, wenn der Vermieter noch innerhalb der Verjährungsfrist von der ihm zustehenden Ersetzungsbefugnis Gebrauch genommen hat. Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Die hiergegen vom Vermieter erhobene Revision hatte Erfolg. So entschied der BGH, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede dahin auszulegen ist, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, im Rahmen der Kautionsabrechnung mit Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache aufzurechnen. Denn eine vom Mieter gestellte Barkaution diene gerade dazu, die Ansprüche des Vermieters zu sichern. Der Vermieter solle das Recht haben, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen zu können. Eine isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis noch innerhalb der Verjährungsfrist sei lediglich ein formaler Schritt, die nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

Da die Schadenersatzansprüche des Vermieters streitig waren, wurde das Urteil des Landgericht aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Haben Sie noch Fragen? Wir beraten Sie gerne.

Ansprechpartner: Rechtsanwalt Dr. Ronald in der Stroth