Beschlussumsetzung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – für sie als Verband handelt der Verwalter

27.07.2023

Sachverhalt: Die Wohnung des Klägers liegt im Erdgeschoss. Als eine schwellenfrei in das Sondereigentum führende, abschließbare Tür (Terrassentür) ersetzt werden muss, wurde im Jahr 2017 von der Wohnungseigentümergemeinschaft der Beschluss gefasst, dass drei Angebote eingeholt werden sollen und eine optische Veränderung unterbleiben soll. Durch den Verwalter wurde sodann veranlasst, dass eine nicht abschließbare Tür mit einer 10 cm hohen Schwelle eingebaut wird, wobei er davon ausging, dass diese Maßnahme von dem getroffenen Beschluss erfasst wird.

Der Kläger teilte diese Auffassung nicht und beantragte in der nächsten Eigentümerversammlung, eine Tür, die der bisherigen Ausführung entspricht, einzubauen. Die Eigentümergemeinschaft lehnte dies ab. Der Kläger erhob daraufhin Klage und beantragte im Hauptantrag eine Beschlussersetzung, die darauf gerichtet war, dass anstelle der Eigentümerversammlung aus den dem Verwalter vorliegenden Vergleichsangeboten über eine abschließbare Tür ein Angebot ausgewählt wird und der Verwalter mit der Umsetzung beauftragt wird. Hilfsweise beantragte er eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Entscheidung, nach welcher die notwendigen und gebotenen Schritte ergriffen werden, damit eine Tür eingebaut wird, die der ursprünglich vorhanden gewesenen Tür entspricht.

In erster und zweiter Instanz blieb die Klage erfolglos. Der Bundesgerichtshof (BGH) teilte die Auffassung, dass der Hauptantrag als unbegründet anzusehen ist, Urteil vom 16.12.2022, V ZR 263/21. Durch das seit dem 01.12.2020 geltende Wohnungseigentumsrecht ist eine gerichtliche Beschlussersetzung grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die verlangte Maßnahme bereits Gegenstand einer positiven Beschlussfassung war, die von den Wohnungseigentümern nicht angegriffen wurde. Diese Voraussetzung erfüllt der in 2017 getroffene Beschluss. Allein aus der Tatsache, dass dieser vom Verwalter nicht ordnungsgemäß umgesetzt wurde, berechtigt zu keiner Beschlussersetzung. Auch steht ein solcher Anspruch dem Kläger allenfalls gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, denn nur diese ist zur Umsetzung der gefassten Beschlüsse verpflichtet. Der Verwalter ist insofern nur ausführendes Organ.

Der Kläger hat jedoch einen Anspruch darauf, dass der Beschluss ordnungsgemäß umgesetzt wird. Besteht ein Bedürfnis für eine Klarstellung, kann ein entsprechender Beschluss mit einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich erzwungen werden. Dieses Bedürfnis wurde vorliegend durch den BGH bejaht, weil Streit über die Auslegung des Beschlusses bestand. Der Kläger hat ein Bedürfnis, dass der gefasste Beschluss dahin klargestellt wird, dass die zu erneuernde Terrassentür ebenerdig und von außen abschließbar sein soll. Dem Hilfsantrag des Klägers wurde somit stattgegeben, indem durch den BGH unter Aufrechterhaltung des Beschlusses aus 2017 lediglich klargestellt wurde, dass die Terrassentür ebenerdig und von außen abschließbar sein soll.

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