Das Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters

28.09.2023

Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter können durch verschiedenste Ursachen ausgelöst werden. Einer davon ist die Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter. Wann muss diese vom Mieter dem Vermieter gewährt werden?

Einen solchen Fall hatte der Bundesgerichthof (BGH) zu entscheiden, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21.

Der Vermieter wollte die Wohnung besichtigten, da er beabsichtigte die Wohnung zu verkaufen. Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung: „Dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden steht aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch Samstags) frei.“

Die Mieterin verweigerte den Zugang zur Wohnung und berief sich auf ihre schwerwiegende psychische Erkrankung. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Klage nach Einholung eines psychiatrischen Gutachtens ab. Die vom Vermieter hiergegen erhobenen Revision hatte Erfolg. Grundsätzlich sei dem Vermieter der Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. Dieser sei u.a. dann gegeben, wenn die Besichtigung der Mietwohnung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung steht. Auch kann ein Besichtigungsrecht wirksam auch schon im Mietvertrag vereinbart werden. Soweit dem Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses das alleinige Gebrauchsrecht an der Wohnung zusteht und die räumliche Sphäre der Wohnung unter dem Schutz gemäß Art. 13 GG steht, sei prinzipiell auch das Eigentumsrecht des Vermieters zu beachten. Das vom Landgericht eingeholte psychologische Gutachten sei durch das Gericht nicht vollständig gewürdigt worden. Eine Auseinandersetzung mit den Ausführungen des Sachverständigen, dass sich das Risiko der gesundheitlichen Komplikationen ggf. verringere, wenn sich die Mieterin bei der Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter von einer Vertrauensperson bzw. einem Rechtsanwalt vertreten lasse und nicht persönlich anwesend ist, sei nicht erfolgt. Das Urteil wurde aufgrund dessen aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückgewiesen.

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