Die ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug bleibt auch bei innerhalb der Schonfrist erbrachten Zahlung wirksam

19.03.2022

So erneut der Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.10.2021, VIII ZR 91/20.

Zum Sachverhalt: Der Mieter zahlte im Zeitraum von Juli 2018 bis April 2019 nur eine geminderte Miete, im Mai 2019 leistete er keine Zahlung. Der Vermieter erklärte hierauf die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Erhebung der Räumungsklage beglich der Mieter den offenstehenden Mietzins. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter trotz allem zur Räumung, da die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung durch die erfolgte Zahlung nicht hinfällig werde. Die hiergegen vom Mieter eingelegte Berufung führte zur Abweisung der Räumungsklage, sodass der Rechtsstreit letztendlich beim BGH landete. Der BGH entschied wie das Amtsgericht. Durch den Ausgleich des Mietrückstands verliere nur die fristlose Kündigung ihre Wirkung, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibe jedoch wirksam.

Damit bleibt der BGH auch mit Urteil vom 13.10.2021 bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Der BGH führt aus, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den offenstehenden Mietzins begleicht. Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Zahlung jedoch nicht. Sowohl Wortlaut, Systematik und Geschichte der Vorschrift § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB beziehe sich nur auf die fristlose Kündigung. Sinn und Zweck der Schonfristzahlung sei, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Eine solche drohe bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist einhergehenden ordentlichen Kündigung allerdings in geringerem Maße als bei einer fristlosen Kündigung.

Fazit: Für den Mieter kann der Mietrückstand zum Verlust der Wohnung führen, für den Vermieter bietet der Mietrückstand gegebenenfalls die Möglichkeit auf diesem Weg einen „unliebsamen Mieter“ loszuwerden.

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