Fehlendes Recht des Mieters zur Untervermietung der gemieteten Wohnung bei absehbarem Auslandsaufenthalt

17.05.2023

Oft kommt es zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter im Kontext der Untervermietung der Wohnung durch den Mieter. Gemäß § 553 BGB hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung, sofern nicht in der Person des Untermieters besondere Gründe vorliegen (beispielsweise Streitsucht des Untermieters, geschiedener Ehegatte des Vermieters als Untermieter) oder die Wohnung übermäßig beansprucht werden würde (z.B. Unterbringung von 10 Personen in kleiner Wohnung). Weitere Voraussetzung für den Anspruch auf Erlaubniserteilung ist, dass ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung vorliegt und erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist.

So hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 30.06.2022 – 67 S 35/22 – entschieden, dass ein solches Entstehen des berechtigten Interesses nach Abschluss des Vertrages nicht vorliegt, wenn der Mieter bereits früher beruflich mehrmals und teils langjährig im Ausland tätig war und er die gleiche Stelle noch hat. In diesem Fall ist damit zu rechnen, dass es zukünftig zu Auslandsaufenthalten kommt. Daher war das Überlassungsinteresse des Mieters, welcher nun beruflich ins Ausland musste, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits latent vorhanden und entstand daher nicht erst nach Vertragsschluss. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung bestand folglich nicht.

Die zeitliche Einschränkung des berechtigten Interesses in § 553 soll verhindern, dass ein Mieter bei Vertragsschluss Umstände verschweigt. Der Mieter sollte zudem auch in Fällen, in denen ein Anspruch auf Untervermietung besteht, in jedem Fall zuvor die Erlaubnis des Vermieters einholen und diese notfalls einklagen. Andernfalls verstößt der Mieter durch die Untervermietung gegen § 540 BGB und es droht schlimmstenfalls die (fristlose) Kündigung durch den Vermieter, welche nach den Umständen des Einzelfalles berechtigt sein kann.

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