Mietvertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung kann dem Ersteigerer der Immobilie nicht entgegengehalten werden

11.11.2021

Zwangsversteigerungen von Immobilien sind schon lange keine Seltenheit mehr. Ist die Immobilie vermietet, muss der Mieter die Kündigung durch den neuen Eigentümer aufgrund Eigenbedarfs befürchten. Auch eine mietvertragliche Regelung schützt hiervor nicht, so der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20.

Vermieter und Mieter hatten in dem im Jahr 2005 abgeschlossenen Mietvertrag die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs des Vermieters ausgeschlossen. Die jetzigen Eigentümer der Wohnung erwarben die Wohnung nach durchgeführter Zwangsversteigerung mit Zuschlagsbeschluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20.10.2018 erklärten sie gegenüber dem Mieter die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs. Vom Mieter wurde diese Kündigung unter Hinweis auf die Klausel im Mietvertrag als unbegründet zurückgewiesen. Die gegen den Mieter erhobene Räumungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.

Auch der BGH sah die Kündigung als begründet an. Die im Mietvertrag enthaltene Ausschlussklausel zur Eigenbedarfskündigung stehe dem nicht entgegen. Geht das Eigentum der Wohnung durch Versteigerung der Immobilie auf einen neuen Eigentümer über, steht dem Ersteigerer nach dem Zwangsversteigerungsgesetz ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Sonderkündigungsrecht wird durch die mietvertragliche Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Der Mieter kann in einem solchen Fall lediglich den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüberhinausgehenden „vertraglichen Mieterschutz“ für sich in Anspruch nehmen. Der Ersteher tritt zwar in das bestehende Mietverhältnis ein, der Zuschlag im Rahmen der Versteigerung gibt ihm jedoch die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, er unabhängig von der mietvertraglichen Regelung von der „Mietlast“ frei wird.

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